Nueva regulación de los usos Hoteleros y Turísticos en Valencia
• Aprobación definitiva: Pleno del Ayuntamiento de València de 31 de marzo de 2026.
• Publicación: BOP de València, 4 de mayo de 2026.
• Entrada en vigor: a los 15 días hábiles desde la publicación.
RESUMEN EN TRES PASOS
1. PASO 1: ORDENA LA DEFINICIÓN DE USO TERCIARIO DEL PGOU
(Aplicable a las zonas afectadas solo por el PGOU, o en las que el planeamiento de desarrollo remite al PGOU en la regulación de los usos)
Se modifica la definición de Uso Terciario del artículo 7.5, distinguiéndose los siguientes usos:
• Tho Usos de alojamiento turístico --> Se estará a lo dispuesto en normativa de turismo
• Tho.1 Hoteles, hoteles-apartamento, hoteles-balneario, hostales y pensiones
• Tho.2 Campings, campamentos y autocaravanas
• Tho.3 Viviendas y apartamentos de uso turístico
• Tho.3a Viviendas de uso turístico --> Además se estará en lo dispuesto en DC09
• Tho.3b Bloques y conjuntos de apartamentos turísticos
• Tho.4 Alojamiento turístico rural y albergues turísticos
• Tho.4a Albergue turístico
• Tho.4b Alojamiento turístico rural
Observaciones:
• Tho.3a: Estará a los dispuestos en DC-09
• Tho.3a y Tho.3b: Zonas de ocupación nula o sin uso (almacén, vestidor…) máximo 20% de la superficie útil del establecimiento.
2. PASO 2: MODIFICA LAS COMPATIBILIDADES DE USO (Aplicable a las zonas afectadas solo por el PGOU, o en las que el planeamiento de desarrollo remite al PGOU en la regulación de los usos)
Zona CHP + ENS + EDA:
• Tho1, Tho3 y Tho4 --> Se admite en edificios exclusivos. En edificios mixtos de uso principal residencial, se permite en planta baja y primera: con accesos propios e independientes, y por debajo de usos residenciales. Los accesos y núcleos de comunicación deben ser independientes.
Zona UFA
• Tho1, Tho3 y Tho4 --> Se admite en edificios exclusivos.
3. PASO 3: SE ESTABLECEN 5 CANDADOS
(Aplicable a toda Valencia excepto el ámbito incluido en el PEP Ciutat Vella. No aplica a Parcelas completas calificadas dotacional, terciario o industrial)
Indicador A de saturación de alojamientos turísticos --> Defiende la existencia de tejido vecinal
• Afecta a todo Tho
• Debe ser menor a 8% medido por barrio y por distrito
Indicador B de afección de las viviendas de uso turístico sobre el tejido residencial --> Defiende la existencia de tejido residencial
• Afecta a Tho.3
• Debe ser menor a 2% medido por barrio y por distrito
• Si un proyecto hace que el barrio o distrito se sature, éste deberá limitarte para que no entre en saturación (el cambio de proyecto puede conllevar a que sea modificado sustancial).
Indicador C de diversidad de uso terciario --> Defiende la existencia de tejido comercial
• Afecta a todo Tho
• Debe ser menor a 15% de los locales susceptibles de uso no residencial por manzana
• Si un proyecto hace que la manzana se sature, éste deberá limitarte para que no entre en saturación (el cambio de proyecto puede conllevar a que sea modificado sustancial).
• Si la manzana está saturada no se admite la renovación de los títulos habilitantes que hubieran podido caducar.
Censo Municipal de Alojamientos Turísticos:
• Inscripción definitiva: Aquellos que cuentan con título habilitante (actividad u obra).
• Inscripción provisional en zona no saturada en el momento de la presentación: Con motivo de la presentación de la declaración responsable o Dere (actividad u obra). Estos marcarán el orden de inscripción. Con la obtención del título habilitante pasará a inscripción definitiva.
Observaciones:
• Si el indicador A es menor o igual a 20%, sí se permite la implantación de un establecimiento Tho.1 de cinco estrellas.
• Independientemente de A, B o C para implantar un Tho de más de 100 habitaciones sobre parcelas cuyo uso dominante sea el residencial, se requiere la aprobación de un Plan Especial para cambiar el uso a TER-3. El hecho de no superar los indicadores, no implica que un derecho subjetivo de que el cambio de uso del suelo sea aprobado.
• No aplican los niveles de saturación a edificios protegidos Bien de Interés Cultural (BIC), Bien de Relevancia Local (BRL o con nivel de protección general integral o nivel de protección 1. Ver condiciones específicas.
ADEMÁS, SE INCORPORA UNA DISPOSICIÓN TRANSITORIA PARA LA INCORPORACIÓN DE LAS VIVIENDAS DE USO TURÍSTICO AL PARQUE RESIDENCIAL.
Durante el plazo de un año se permite el cambio de uso de establecimiento hotelero a residencial sin tener en consideración las incompatibilidades de uso, cuando:
• Dispongan de los títulos habilitantes urbanísticos y ambientales legalmente exigibles para su utilización como viviendas de uso turístico con anterioridad a la entrada en vigor de la presente modificación à Licencias concedidas o DEREs presentados.
• Consten inscritas en el registro autonómico de viviendas de uso turístico con anterioridad a la entrada en vigor de la presente modificación, dispongan o no de los títulos habilitantes a los que se refiere la letra anterior.
• Tengan abierto, con anterioridad a la entrada en vigor de la presente modificación, un expediente de restauración de la legalidad por implantación de vivienda de uso turístico sin título habilitante para ello, siempre que dicho uso fuera compatible con la normativa anterior.
• Hayan resultado afectadas por la suspensión de licencias aprobada por el Pleno del Ayuntamiento de Valencia en sesión celebrada el día 28 de mayo de 2024, modificada por acuerdo plenario adoptado el día 28 de enero de 2025, y se haya dictado resolución suspendiendo la tramitación del correspondiente expediente, siempre que dicho uso fuera compatible con la normativa anterior.
En cualquier caso:
• Deben cumplir DC09
• El titular del cambio de uso es responsable del cumplimiento del aislamiento acústico con las actividades preexistentes que tenga al lado o encima.
• Se exigirá la expresa aceptación por su destinatario de las anteriores condiciones y la acreditación de su constancia en el Registro de la Propiedad, mediante nota marginal, de conformidad con la legislación hipotecaria.